не хочу (в который раз) показаться негативным, но в Западной Канаде (Ванкувер, Калгари) 160 тыс - это ничто.
То есть купить вообще ничего нельзя.
По поводу Монтреаля не знаю. Там я думаю дешевле. Тут есть люди на форуме, думаю ответят.

по налогам - от 1 до 2 процентов в год от стоимости

я думаю с 160к вы как минимум раза в 2 ошибаетесь. А в случае Ванкувера раза в 4 а то и в 5.
вот ехал мимо, понравился мне значит один дом. Вроде ничего особенного. Немного цена напрягла.

Овес нынче дорого (с)

ну да, неплохой.
но это заметьте не беверли хиллз. Просто приятный дом в Калгари. Ничего особенного. Ни бассейна, ни фонтанов.
Район хороший. Просто цены на недвигу в Канаде сейчас нереальные.
Вот у нас тут построили кондо комплекс. 300-600 тыс за квартиру.

это не философский вопрос а скорее религиозный. Дело в том что в современной экономике вообще изчезают так называемые классические supply-demand фундаменталс. Это то о чем вы пишете (сколько откладывать и тд)
Из за того что кредиты доступны всем (сейчас 5 лет моргиджа под 3.5 процента) то любая вещь может стоить произвольное количество денег если людям она нужна.
Потому как ограничений с money supply просто нет. Идешь в банк и тебе дают кредит. Даже умоляют взять. И ты его тратишь. Поэтому пока такая ситуация сохраняется то можно надуть
любой пузырь. Почему вопрос религиозный - просто потому что люди маниакально, исступленно (во всяком случае в Канаде) верят что недвижимость будет только расти и это один
из немногих способов сохранить деньги. Кроме того за последние годы сформировался целый слой людей которые вообще больше ничего не делали как строили дома и их
продавали. Из за этого сформировалось устойчивая догма что недвижимость - это лучшее вложение средств и лучший предмет для спекуляций.
Поэтому люди согласны заливать годы, десятилетия своего труда в фанерные дома. У них есть кредит лайн - ее куда то нужно пристраивать.
По поводу падения - это может случится если поднимут процентные ставки в условиях безработицы. Или безработица опередит текущую ставку. Или вдруг что то такое появится альтернативное домам как в свое время дот ком.
Интересный факт - средняя семья в Ванкувере тратит 60% заработка на обслуживание долга по дому. Не уверен в интерпретации но примерно так.

Вы знаете это сложно. Я не знаю. Вот мои размышления.
В целом я думаю что в Канаде жилье будет дешеветь, но только если ставки вырастут.
А вырастут они или нет и когда - никто не знает. Кроме того сейчас деньгами заливают все проблемы и они просочатся на
рынок недвижимости и она тоже может вырасти - просто слишком много денег. Будут они дальше заливать или нет - тоже никто не знает.
Я думаю что даунсайд потенциал недвижимости именно в Канаде очень велик. Еще ам доллар дешевеет, это только усугбляет тенденцию.
Поэтому что точно не стоит делать сейчас - брать огромный кредит
и покупать дорогой дом надеясь что ставки остануться низкими. Если дома подешевеют на 20% то можно потерять годы(!) времени.
У молодежи сейчас очень тяжелая ситуация.
Если бы мне было 20 - я бы не покупал жилье. Снимал бы, во всяком случае пока не было детей.

ну все таки 338к на 35 лет никак не будет 1000 долл (200 идут в налог). будет намного выше. если у вас даун был - так надо это написать для полноты картины.
а по поводу выплат - банк начисляет интерес на остаток моргиджа в реальном масштабе времени, не 90+10.
потом ваш доход 140к (или выше) что есть очень много. Это не типично, тем более для молодежи о которой мы говорили.

есть такая тема что если вдруг человек начнет считать сам что бывает в 1% случаев то он может придти к прямо противоположным выводам.
Ведь если банк начисляет проценты (интерес) на residual principle то получается что интерес есть продукт ставки по кредиту и остатка.
Не понимаю какую положительную роль может сыграть тут 35 летний моргидж по сравнинию с 25 летним.

интересует правильна ли эта гипотеза. Я так думаю что нет.

вопрос не в том будет меньше доход или больше.
Перефразирую автора гипотезы.
Дано
25 лет кредит
35 лет кредит
Есть сумма 2700 долларов в мес.
Автор утверждает что в случае 35 летнего кредита полная выплата моргиджа наступит быстрее в случае 35 кредита при прочих равных условиях.
Да или нет?
mikhail_n - ждем формул

может я че то не понял

ну так неправильно вы проверили.
При фиксированной выплате одной и тоже суммы получается что длинный лон хуже, что прямо противоречит тому что говорил автор.
Не прав я?

Не врет. Все логично он считает. Просто люди не хотят разбираться.
Нельзя так уменьшить как он говорит. Я вам говорю - внутри этого калькулятора простая формула - банк берет интерес по остаткам.
Наивное предположение что "проценты меньше" от уменьшенного принсипл. Можно еще уменьшить в пределе доведя лон до зиро принспл или реверсал.(упсайд даун)
Такие тоже есть. (были пока не лопнули).

смотрите - банк дает вам 100 тыс. Ставка 5% годовых. Иначе говоря до первого платежа вы должны ему 5000 в год.
Если вы будете платить 5000/12 =417 долл в мес то у вас будет бесконечный моргидж. Платя больше вы можете добится уменьшения принципла.
И таким образом уменьшить срок погашения моргиджа.
Например заплатив за первый мес не 417 а 1417 вы уже должны не 100 тыс а 99 тыс. Тут же пересчитвается интерес, и срок погашения.
В данном случае если вы подгоните выплату так чтобы эти 99 тыс превратились в ноль на 36 году - получите продукт под названием моргидж на 35 лет.
Вариации выплат будут давать спектр финансовых продуктов.
При выплате меньше 417 долл получите апсайд даун. При выплате ровно 417 долл получите зиро принсипл. при выплате 105 тыс получите 1 годовой моргидж.
Тут правда я думаю будет еще второй порядок насплаиватся - но это сути не меняет.
Объяснения про сначала 90 а потом 10 ненаучны.

2mikhail_n

снимаю шляпу

но есть разница если выплатить все в первый день года или в последний я думаю.
Они на дневной частоте считают, не на годовой. там время должно в степень где то войти.